Der Gewerbeimmobilienmarkt

Der Markt für Gewerbeimmobilien ist Teil der Immobilienwirtschaft und beschäftigt sich mit der Entwicklung, Bewirtschaftung und Vermarktung von gewerblichen Immobilien.

Übersicht:
Besonderheiten
Marktentwicklung
Objektarten
Projektentwicklung

Besonderheiten
Der Gewerbeimmobilienmarkt ist ein sehr komplexer Markt. Eine Tatsache, die ihn jedoch auch zu einem sehr spannenden Feld macht. Die Besonderheiten und Unterschiede gegenüber dem Wohnimmobilienmarkt resultieren zum Einen aus dem höheren Investitionsvolumen welches dazu führt, dass die Renditeerwartungen entsprechend gesichert werden müssen, zum Anderen ist der Markt der Nachfrager bei Gewerbeflächen wesentlich kleiner. Der wohl gravierendste Unterschied betrifft die steuerrechtliche Behandlung der Gewerbeflächen, hier legt das deutsche Recht unterschiedliche Grundsteuermesszahlen für Gewerbe- und Wohnimmobilien fest. Die Grundsteuer für Gewerbeimmobilien ist höher veranschlagt als die der Wohnimmobilien. Zudem besteht bei Gewerbeimmobilien kein gesetzlich verankerter Mieterschutz, da zumeist weitgehend Vertragsfreiheit vorherrscht. Ein weiterer Faktor ist das Bewertungsverfahren von Gewerbeimmobilien, bei Wohnimmobilien kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz, bei Gewerbeflächen wird das Ertragswertverfahren zu Rate gezogen, um den Wert einer Immobilie zu schätzen. Beim Ertragswertverfahren werden die Erträge, die in der Zukunft voraussichtlich erwirtschaftet werden, prognostiziert um eine Bewertung des Objekts zu ermöglichen. Beim Sachwertverfahren hingegen sind die erzielbaren Einnahmen nicht vorhanden, sodass die Kosten der Wiederbeschaffung oder Errichtung des Objektes als Grundlage der Bewertung dienen.

Marktentwicklung
Da wir eine Entwicklung von der Produktionsgesellschaft hin zur Informations- und Dienstleistungsgesellschaft verzeichnen, ist es nicht überraschend, dass sich dies auch auf dem Gewerbeimmobilienmarkt bemerkbar macht und zwar in der Qualität und der Quantität der nachgefragten Gewerbeflächen. Die Entwicklung der Wirtschaft eines Landes und die Entwicklung des Gewerbeimmobilienmarktes sind eng miteinander verknüpft. Im Umkehrschluss bedeutet dies also, dass der Gewerbeimmobilienmarkt sehr sensibel ist gegenüber Nachfrage- und Konjunkturschwankungen. Dies liegt in hohem Maße auch daran, dass der Markt für Gewerbeflächen mittlerweile immer globaler wird und die Angebote nicht nur auf dem nationalen, sondern auch auf internationalem Markt gehandelt werden. Daher ist es nicht verwunderlich, dass die derzeit allumfassende Wirtschaftskrise auch vor diesem Markt keinen Halt macht. Seit 2007 ist das Preisniveau von Gewerbeflächen um 35 bis 40 Prozent gesunken. Dies führt jedoch in der Folge wieder zu einer steigenden Nachfrage. Deutschland verzeichnet jedoch im Moment weiterhin verhältnismäßig hohe Leerstandsraten und einen Zuwachs von neugebauten Gewerbeimmobilien, sodass weiterhin ein relatives Überangebot einer geringen Nachfrage gegenübersteht. Diese Entwicklung bestätigt auch eine vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung durchgeführte Expertenbefragung zum Thema Gewerbeimmobilien. Der Trend zeigt in Europa jedoch mittlerweile wieder aufwärts und die Situation in Deutschland ist bei Weitem noch nicht so desolat wie die in den Vereinigten Staaten.

Ein weiterer Trend der Branche ist die wachsende Professionalisierung, die seit Anfang der 90er Jahre zu verzeichnen ist. Daraus resultiert eine gesteigerte Kosten- und Nutzenoptimierung, die sich auch im sogenannten Corporate Real Estate Management wiederfindet. Hierbei ist das Ziel die Interessen des Immobilieneigentümers durchzusetzen, dies erfolgt durch die Einteilung der Immobilien in Bestands- und Verwertungsobjekte. Die Bestandsobjekte sind diejenigen Immobilien, die für das Kerngeschäft des Unternehmens nicht mehr benötigt werden. Sie werden gewinnbringend verkauft. Die Verwertungsobjekte hingegen sind dem Kerngeschäft zuträglich, bei ihnen steht die Optimierung im Vordergrund. Resultierend aus dem Corporate Real Estate Management werden laufende Bewirtschaftungskosten durch die Reduktion der Gewerbeflächen gesenkt und der Ertrag aus dem Kerngeschäft wird durch eine Optimierung eben dessen gesteigert.

Objektarten
Der Gewerbeimmobilienmarkt lässt sich in sechs Kategorien einteilen. Hierzu zählen die Produktionsimmobilien, die Büroimmobilien, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Freizeitimmobilien und Spezialimmobilien.

Zu den Produktionsimmobilien, auch Großhandels- und Distributionsimmobilien genannt, zählen vor allem Lagerhallen, Vorrats- und Kühlhallen, Verteilerzentren und eben Produktionshallen. Die Nachfrage für diese Art von Immobilien verzeichnet jedoch einen negativen Trend, da die Gesellschaft einen Wandel von der Produktions- zur Dienstleistungsgesellschaft vollzogen hat. Daher werden viele der Produktionsimmobilien, die nicht mehr als solche genutzt werden umgewandelt in Büroräume oder sogenannten Server-Farmen oder Daten-Centern der IT-Branche. Bei der Entwicklung von modernen Produktionsflächen werden vor allem die Anforderungen an eine gute Lage und Expansionsmöglichkeiten erfüllt. So haben viele der Produktionsflächen mittlerweile eine gute Verkehrsanbindung an Autobahnen oder idealerweise sogar an ein Schienennetz oder an Wasserstraßen. Zudem ist es relevant, dass ausreichende Reservefläche für eine eventuelle Expansion vorhanden sind.

Büroimmobilien sind für die industrielle, gewerbliche und freiberufliche Nutzung gedacht, darunter fallen zum Beispiel Rathäuser, Verwaltungsgebäude, Redaktionen etc. Der oben angesprochene Wandel zur Dienstleistungsgesellschaft macht sich auch hier in einer wachsenden Nachfrage an Büroimmobilien bemerkbar. Durch den ebenfalls gestiegenen Kostendruck führt dies zu Einsparungsmaßnahmen, die zum Teil dadurch umgesetzt werden, dass sich mehrere Mitarbeiter einen Schreibtisch teilen (insbesondere bei Firmen mit viel Außendiensttätigkeiten möglich) oder von Zuhause aus gearbeitet wird. In Deutschland hat der durchschnittliche Mitarbeiter rund 18 Quadratmeter Bürofläche für den eigenen Gebrauch zu Verfügung (Stand 2008). Im internationalen Vergleich ein relativ hoher Wert, so beträgt die geschätzte Büroflächeninanspruchnahme in Japan nur 9,3 und in London 10 Quadratmeter. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die steigenden Mietpreise und der gestiegener Wettbewerbsdruck auch zu einer sinkenden Flächeninanspruchnahme deutscher Mitarbeiter führen werden.

Im Bereich der Logistikimmobilien ist ein positiver Trend zu verzeichnen. Ursache hierfür ist die Ausweitung von Beschaffungs- und Absatzmärkten, die mit einer Auslagerung des Logistikbereichs einhergehen. Wie bei den Produktionsimmobilien ist hier eine Standortlage von Vorteil, die durch eine gute Verkehrsanbindung gekennzeichnet ist. Die zentrale Lage Deutschlands mit Blick auf die Osterweiterung macht den Logistikmarkt zu eine interessanten Investition. Weitere Vorteile sind die geringen Kosten pro Quadratmeter und die Flexibilität in Bezug auf die Drittverwendungsfähigkeit der Objekte.

Handelsimmobilien sind unter Anderem Einkaufszentren, Ladenlokale, Supermärkte und Dienstleistungszentren. In diesem Bereich ist ein Trend Richtung Innenstadtzentrierung zu beobachten. Bei der Planung von neuen Einkaufscentern werden nur noch sehr begrenzt Sondergebietsflächen außerhalb der Innenstädte ausgewiesen. Die Rendite, die mittels Handelsimmobilien erzielt werden kann, hängt immer vom erzielten Umsatz der Händler ab. Daher wird häufig versucht ein gemeinsames Stadtmarketingkonzept mit den Händlern abzustimmen.

Der Bereich der Freizeitimmobilien ist in sich sehr vielfältig, so zählen neben Hotels auch Beherbergungsmöglichkeiten und Sport und Fitnessanlagen, Ferienzentren und Wellness-Einrichtungen hierzu. Die Freizeitimmobilien zählen zu den vergleichsweise risikobehafteten Immobilien, da Freizeittrends häufig sehr kurzlebig sind und der Erfolg der Immobilien maßgeblich vom Betreiber selbiger abhängt. Ein großes Potential ist zudem im Bereich des Gesundheitstourismus zu sehen, da eine alternde Bevölkerung und Kürzungen im Gesundheitswesen hier zu einer erhöhten Nachfrage geführt haben.

Einen besonderen Bereich stellen die Spezialimmobilien dar. Sie ermöglichen diverse Nutzungsmöglichkeiten der Objekte. Beispiele hierfür sind Bahnhöfe, Großraumdiskotheken, Autohöfe und unzählige mehr. Besonderheiten der Spezialimmobilien sind ihre spezifische Funktionsausrichtung, die die Drittverwendungsfähigkeit häufig einschränkt, und ihre betreiberabhängige Wertschätzung.

Projektentwicklung
Eine zu Beginn erstellte Marktanalyse und die daraus folgende Marktprognose setzten das zu bedienende Marktsegment fest. Da ebenso wie bei Wohnimmobilien die Entwickler von Gewerbeobjekten meist nicht Eigentümer der Immobilie bleiben, sondern diese an Anleger oder Privatnutzer weiterverkaufen, ist eine Doppelstrategie nötig. Denn einerseits muss den Wünschen des Kapitalanleger nachgekommen werden, es müssen jedoch auch die Erwartungen der Mieter hinsichtlich Lage, Mietpreis und Funktionalität berücksichtigt werden. Bei Gewerbeflächen ist der Standort und damit einhergehend seine Entwicklung und die Infrastruktur von absoluter Priorität, daher ist die vorgesehene Nutzung von großer Wichtigkeit. Es muss also vorab geklärt sein, welche Funktion die jeweilig Gewerbefläche in Zukunft haben soll. In vielen Marktsegmenten spielt die Möglichkeit einer zukünftigen Expansion des Gewerbes eine große Rolle, so wollen sich nach einer Umfrage des HDE, Hauptverbandes des Deutschen Einzelhandels 13 Prozent der Handelsbetriebe die Möglichkeit einer Geschäftserweiterung vorbehalten. Ein weiter wichtiger Aspekt ist zudem die Flexibilität der Gewerbeanlage, da sich die Nutzeranforderungen an Gewerbeflächen in immer kürzer werdenden Zyklen verändern.